Δημοσιεύθηκε η Κοινή Υπουργική Απόφαση που θεσμοθετεί το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό, καλύπτοντας ένα θεσμικό κενό που παρέμενε ανοιχτό για περισσότερο από μία δεκαετία.
Το νέο πλαίσιο φιλοδοξεί να αποτελέσει τον εθνικό οδικό χάρτη για τη χωρική ανάπτυξη του τουρισμού, εισάγοντας διαφοροποιημένους κανόνες ανάλογα με τον βαθμό τουριστικής ανάπτυξης κάθε περιοχής και επιχειρώντας να ισορροπήσει ανάμεσα στην προστασία των ήδη επιβαρυμένων προορισμών και στην προσέλκυση νέων επενδύσεων σε περιοχές με αναπτυξιακά περιθώρια.
Οι αρμόδιοι υπουργοί Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Σταύρος Παπασταύρου, και Τουρισμού, Όλγα Κεφαλογιάννη, με αφορμή τη θεσμοθέτηση του νέου Ειδικού Χωροταξικού Πλαισίου για τον Τουρισμό, επιχείρησαν να στείλουν το μήνυμα ότι θα μπουν κανόνες.
Ο κ. Παπασταύρου χαρακτηρίζει το νέο πλαίσιο επιλογή «ευθύνης για το μέλλον της χώρας», καθώς επιχειρεί να θέσει κανόνες εκεί όπου υπήρχε ασάφεια, δίνοντας έμφαση στον μακροπρόθεσμο σχεδιασμό απέναντι στην αποσπασματικότητα. Από την πλευρά της, η κ. Κεφαλογιάννη τονίζει την «ποιοτική ανάπτυξη του τουρισμού, με μέτρο και ισορροπία», με προστασία των προορισμών που ήδη δέχονται αυξημένες πιέσεις και, παράλληλα, δημιουργία ευκαιριών για τις λιγότερο ανεπτυγμένες τουριστικά περιοχές.
Ο νέος χάρτης: Οι πέντε κατηγορίες
Κεντρικός πυλώνας του σχεδιασμού είναι η κατάταξη της χώρας σε πέντε κατηγορίες: Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης (Α), Αναπτυγμένες (Β), Αναπτυσσόμενες (Γ), Πρώιμης Ανάπτυξης (Δ) και Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης (Ε). Η κατηγοριοποίηση βασίζεται πρωτίστως στην ένταση του τουριστικού φαινομένου, με κύρια παράμετρο τις τουριστικές κλίνες σε σχέση με την έκταση και τον μόνιμο πληθυσμό κάθε Δημοτικής Ενότητας, λαμβάνοντας παράλληλα υπόψη ειδικά γεωγραφικά χαρακτηριστικά και καθεστώτα προστασίας.
Η διαφοροποίηση δεν έχει μόνο χωροταξικό χαρακτήρα. Καθορίζει στην πράξη τους όρους υπό τους οποίους μπορούν να γίνουν νέες ξενοδοχειακές επενδύσεις.
Στις Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης, δηλαδή στους περισσότερο επιβαρυμένους τουριστικά προορισμούς, αυξάνεται στα 16 στρέμματα το ελάχιστο απαιτούμενο γήπεδο για την ανέγερση νέου ξενοδοχείου σε εκτός σχεδίου περιοχή. Επιτρέπονται νέα καταλύματα τριών, τεσσάρων και πέντε αστέρων, ενώ στις περιοχές Natura 2000 νέες τουριστικές υποδομές επιτρέπονται μόνο μετά τον καθορισμό σχεδίων διαχείρισης.
Στις Αναπτυγμένες Περιοχές το αντίστοιχο κατώφλι διαμορφώνεται στα 12 στρέμματα, με τα νέα καταλύματα επίσης να περιορίζονται στις κατηγορίες τριών έως πέντε αστέρων. Για τα νησιά που εμπίπτουν σε αυτή την κατηγορία τίθεται ανώτατο όριο 350 κλινών.
Στις Αναπτυσσόμενες και στις Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης, το ελάχιστο γήπεδο για νέο ξενοδοχείο αυξάνεται στα 8 στρέμματα. Η λογική, ωστόσο, διαφοροποιείται: όσο μειώνεται η τουριστική πίεση τόσο το πλαίσιο αφήνει μεγαλύτερα περιθώρια για νέες επενδύσεις, ειδικές μορφές τουρισμού και αναβάθμιση του υφιστάμενου δυναμικού.
Στις Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης, το βάρος πέφτει στη δημιουργία νέων προορισμών, με κίνητρα για ειδικές μορφές τουρισμού, αξιοποίηση διατηρητέων κτιρίων, περιβαλλοντική αναβάθμιση καταλυμάτων και ανάπτυξη glamping χαμηλού περιβαλλοντικού αποτυπώματος.
Ειδικό καθεστώς για τα νησιά
Ιδιαίτερη θέση στο νέο Χωροταξικό καταλαμβάνει η νησιωτική Ελλάδα. Τα νησιά -πλην Κρήτης και Εύβοιας- διακρίνονται σε τρεις ομάδες ανάλογα με την έκτασή τους. Στην Ομάδα Ι εντάσσονται τα μεγαλύτερα των 250 τετραγωνικών χιλιομέτρων, όπως Ρόδος, Κέρκυρα, Νάξος, Κως, Λέσβος, Χίος και Κεφαλονιά, ενώ η Ομάδα ΙΙ περιλαμβάνει νησιά από 20 έως 250 τετραγωνικά χιλιόμετρα, μεταξύ των οποίων Μύκονος, Πάρος, Σαντορίνη, Μήλος, Σύρος, Τήνος και Ίος.
Στα νησιά ο σχεδιασμός συνδέεται στενά με τη φέρουσα ικανότητα, την προστασία του τοπίου και την προσαρμογή των νέων εγκαταστάσεων στην κλίμακα και στα μορφολογικά χαρακτηριστικά κάθε τόπου. Στα μεγάλα νησιά προβλέπεται, μέσω του τοπικού σχεδιασμού, ακόμη και η δημιουργία ζωνών όπου η τουριστική δόμηση θα περιορίζεται ή θα απαγορεύεται για την προστασία φυσικής και πολιτιστικής κληρονομιάς.
Στο «μικροσκόπιο» και οι βραχυχρόνιες μισθώσεις
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η ενσωμάτωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων στον χωρικό σχεδιασμό. Η ΚΥΑ προβλέπει ότι μπορούν να επιβάλλονται διαφοροποιημένοι περιορισμοί ανά περιοχή, ανάλογα με την τουριστική πίεση και τα γεωγραφικά χαρακτηριστικά.
Με ειδικότερες ρυθμίσεις μπορούν να προβλέπονται όρια στη διάρκεια της δραστηριότητας μέσα στο έτος, γεωγραφικές ζώνες απαγόρευσης ή περιορισμού, καθώς και περιορισμοί στη δημιουργία νέας προσφοράς, ιδίως σε περιοχές υπό έντονη πίεση και ακόμη και σε νεόδμητες κατοικίες.
Η φέρουσα ικανότητα στο επίκεντρο
Μία ακόμη ουσιαστική αλλαγή είναι η ενισχυμένη παρουσία της έννοιας της φέρουσας ικανότητας. Στον πολεοδομικό σχεδιασμό πρώτου επιπέδου προβλέπεται η σύνταξη ειδικών Εκθέσεων Εκτίμησης Φέρουσας Ικανότητας, ώστε η ανάπτυξη να συνδέεται με τις πραγματικές δυνατότητες κάθε προορισμού.
Η ίδια φιλοσοφία διατρέχει και τις προβλέψεις για τις ακτές: ελεύθερη πρόσβαση στις παραλίες, περιορισμός της γραμμικής επέκτασης της δόμησης και των νέων μεταφορικών υποδομών κατά μήκος της ακτής και προσαρμογή των νέων τουριστικών δραστηριοτήτων στη μορφολογία και την κλίμακα της παράκτιας ζώνης.
Σύμφωνα με τα υπουργεία, το νέο Ειδικό Χωροταξικό, συνεπώς, δεν επιχειρεί απλώς να καθορίσει πού μπορούν να χτιστούν νέα ξενοδοχεία αλλά εισάγει μία διαφορετική λογική: περισσότερος έλεγχος εκεί όπου η τουριστική πίεση είναι ήδη υψηλή, περισσότερες δυνατότητες εκεί όπου υπάρχει αναπτυξιακό περιθώριο και ισχυρότερη σύνδεση κάθε επένδυσης με τη φέρουσα ικανότητα, το περιβάλλον και την ταυτότητα του προορισμού.
Μεταβατικές διατάξεις και επενδυτική ασφάλεια
Το νέο χωροταξικό συνοδεύεται από σειρά διατάξεων που αποσκοπούν στη διασφάλιση των υφιστάμενων επενδύσεων και στην αναβάθμιση του παλαιού τουριστικού αποθέματος.
Μεταξύ άλλων, εισάγεται η δυνατότητα αξιοποίησης της μεταφοράς συντελεστή δόμησης για νόμιμα υφιστάμενες αλλά απαξιωμένες τουριστικές μονάδες που αποσύρονται, ενώ παρέχεται και η δυνατότητα επανακατασκευής τους στην ίδια θέση με τον ισχύοντα συντελεστή δόμησης. Οι σχετικές ρυθμίσεις θα εξειδικεύονται μέσω των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων, όπου θα καθορίζονται οι ζώνες υποδοχής και οι όροι εφαρμογής του μέτρου.
Παράλληλα, διευρύνονται οι δυνατότητες επανάχρησης του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος στις εντός σχεδίου περιοχές, καθώς επιτρέπεται η μετατροπή υφιστάμενων κτιρίων σε τουριστικά καταλύματα και στις αναγκαίες υποστηρικτικές χρήσεις, όπου αυτό επιτρέπεται από τις ισχύουσες χρήσεις γης.
Το νέο πλαίσιο ενθαρρύνει επίσης την ενεργειακή μετάβαση του τουρισμού, προωθώντας την ελεγχόμενη ανάπτυξη Ανανεώσιμων Πηγών Ενέργειας στις περιοχές των κατηγοριών Α’ και Β’, καθώς και στα νησιά της Ομάδας ΙΙ, σύμφωνα με το Ειδικό Χωροταξικό για τις ΑΠΕ. Παράλληλα, προβλέπεται η θέσπιση κινήτρων για τη βελτίωση της ενεργειακής αποδοτικότητας των ξενοδοχειακών μονάδων και την αξιοποίηση ανανεώσιμων πηγών ενέργειας για την κάλυψη των λειτουργικών τους αναγκών και των συνοδευτικών υποδομών, όπως οι μονάδες αφαλάτωσης. Για τις πισίνες η πρόβλεψη είναι η χρήση τους με θαλασσινό νερό.
Παράλληλα, διατηρούνται σε ισχύ οι στρατηγικές επενδύσεις που έχουν εγκριθεί βάσει των νόμων 3986/2011 και 4864/2021 πριν από την έναρξη εφαρμογής του νέου χωροταξικού, ενώ προστατεύονται και οι υφιστάμενες τουριστικές μονάδες που δεν πληρούν τα νέα όρια αρτιότητας, δίνοντάς τους τη δυνατότητα επέκτασης με βάση το προγενέστερο καθεστώς, εφόσον δεν έχουν εξαντλήσει τον επιτρεπόμενο συντελεστή δόμησης.
Αντίστοιχη πρόβλεψη υπάρχει και για τις ήδη περιβαλλοντικά αδειοδοτημένες επενδύσεις. Οι αποφάσεις έγκρισης περιβαλλοντικών όρων και οι Πρότυπες Περιβαλλοντικές Δεσμεύσεις που έχουν εκδοθεί πριν από την έναρξη ισχύος του νέου πλαισίου εξακολουθούν να ισχύουν μέχρι τη λήξη τους, επιτρέποντας την ολοκλήρωση των έργων, ενώ οι υφιστάμενες μονάδες μπορούν να συνεχίσουν να εκσυγχρονίζονται, να τροποποιούνται ή να επεκτείνονται σύμφωνα με το καθεστώς που ίσχυε κατά τον χρόνο έκδοσης της περιβαλλοντικής τους αδειοδότησης.
